Схемы инвестирования в строительство

TOPSTROY осуществляет проекты по построению схем оптимальной работы с недвижимостью:

Схемы инвестирования строительства

Компания по управлению активами (КУА)

Фонд финансирования строительства (ФФС)

Фонд операций с недвижимостью (ФОН)

Целевые облигации

Дисконтные облигации

Процентные облигации

Опционы
 

Схемы инвестирования строительства

До 2004 года финансирование строительства жилья осуществлялось различными способами: посредством проведения совместной деятельности, долевого участия, создания жилищно-строительных кооперативов, выпуска различных видов ценных бумаг, опционов, инвестиционных договоров и другими.

Разработка и принятие законов Украины: "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" от 19.06.2003 года и "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины" от 15.12.2005 года преследовали, как минимум, две глобальные цели, а именно:

1. Упорядочить взаимоотношения на рынке строительства жилья между застройщиками и инвесторами посредством повышения уровня защиты последних;

2. Предоставить возможность участия в строительных проектах инвесторам - юридическим лицам: пенсионным фондам, страховым компаниям и другим с целью повышения рентабельности их функционирования, т.е. способствовать развитию финансового рынка Украины в целом.

- институты совместного инвестирования (ИСИ), посредством Компании по управлению активами (КУА)

- фонды финансирования строительства (ФФС)

- фонды операций с недвижимостью (ФОН)

- целевые облигации

- дисконтные облигации

- процентные облигации

- опционы

Компания по управлению активами (КУА)

Компания по управлению активами (КУА) - хозяйственное общество, которое осуществляет профессиональную деятельность по управлению активами ИСИ, действующая на основании лицензии, которая выдается комиссией. (Закон Украины «Про Институты совместного инвестирования»).

Инвестиционные фонды (институты совместного инвестирования) - корпоративный или паевой инвестиционный фонд, который осуществляет деятельность, связанную с объединением (привлечением) денежных средств инвесторов с целью получения прибыли от вложения их в ценные бумаги других эмитентов, корпоративные права и недвижимость.

Вне зависимости от типа и вида инвестиционного фонда, его активы должны находиться в управлении компании по управлению активами «КУА». Подробнее - Компания по управлению активами (КУА)
 

Фонд финансирования строительства (ФФС)

Фонд финансирования строительства (ФФС) - средства, переданные Управляющему ФФС в управление, которые использованные или будут использованы Управляющим в будущем на условиях этих Правил ФФС и договоров об участии в ФФС.

Управляющий - Финансовая компания, которая осуществляет управление имуществом, полученным в доверительную собственность по договору управления имуществом (договором об участии в ФФС).

Фонд Финансирования Строительства - это, специальный счет, куда инвесторы вносят деньги на сооружение дома. 

Деньгами управляет финансовая структура, выступающая посредником между инвесторами и застройщиком. Эта структура заключает договор с застройщиком, согласно которому перечисляет ему частями (по необходимости) нужные для сооружения объекта средства, в то же время, контролируя их использование и ход строительства. Подробнее - Фонд финансирования строительства (ФФС)

 

Фонд операций с недвижимостью (ФОН)

Фонд операций с недвижимостью (ФОН) - средства, полученные управляющим ФОН в управление, а также недвижимость и другое имущество, имущественные права и доходы, приобретенные от управления этими средствами. 

Основная цель приобретения сертификатов ФОН - получение дохода за счет роста цен на недвижимость, а не получение недвижимости в собственность. Это принципиальное отличие от других инвестиционных компаний. Подробнее - Фонд операций с недвижимостью (ФОН)
 

Целевые облигации

В настоящее время застройщики при реализации строительных проектов с целью привлечения инвестиций выпускают целевые облигации, «привязанные» к квадратным метрам (0,1, 1 кв. м).

Как правило, выпуск целевых облигаций и их размещение начинаются при наличии у Застройщика хотя бы утвержденной проектно-сметной документации, прошедшей государственную экспертизу. 

На основании проекта Застройщик определяет товар, под который выпускаются целевые облигации. Подробнее - Регистрация выпуска целевых облигаций
 

Дисконтные облигации

Дисконтные облигации размещаются Застройщиком-эмитентом, как правило, с целью привлечения финансирования строительного проекта на первоначальном этапе - подготовки проектно-сметной документации, а не с целью продажи жилья (квартир).

Дисконтные облигации не «привязаны» ни к конкретному объекту строительства, ни к конкретной квартире. Они размещаются по цене ниже номинала, а погашаются по цене номинала. Размер дисконта - плата эмитента за использование денежного ресурса.

Выпуск дисконтных облигаций позволяет эмитенту построить грамотную налоговую политику предприятия: валовые затраты накапливаются опережающими темпами по сравнению с валовыми доходами. Аналогично и с НДС: налоговый кредит появляется на предприятии раньше, чем налоговые обязательства.

Однако, как механизм привлечения денежных средств от потенциальных покупателей квартир практически использован быть не может ввиду указанных выше ограничений по соотношению объемов размещения и величине собственного капитала эмитента, а также ментальности населения.
 

Процентные облигации

Выпуск процентных облигаций могут себе позволить лишь немногие застройщики, у которых безупречная репутация. Однако, политические и экономические риски, существующие сегодня в Украине, к сожалению, не прибавляют уверенности инвесторам.

Выбор данного механизма финансирования строительных проектов имеет существенное преимущество: застройщик может реализовывать жилье не в процессе строительства, а по его окончанию. Однако следует отметить, что данный механизм целесообразен для застройщика лишь в случае, если темпы роста цены 1 кв. м в процессе строительства выше ставки банковского кредита. В таком случае застройщик получит дополнительную прибыль, в противном - рентабельность его проекта будет ниже запланированной.
 

Опционы

Некоторые застройщики с целью оптимизации своих обязательств по НДС начали применять опционы.

Опцион - стандартный документ, удостоверяющий право приобрести (продать) ценные бумаги (товары, денежные средства) на определенных условиях в будущем, с фиксацией цены на время заключения такого опциона или на время приобретения по решению сторон контракта.

Применение опционов в строительных проектах позволяет застройщику оптимизировать платежи по налогу на добавленную стоимость. Однако, ввиду сложности выпуска опционов и ментальности населения широкого распространения данный механизм не получил.