Фонд финансирования строительства (ФФС) – создание, лицензирование, аспекты деятельности

Основные понятия Фонда Финансирования Строительства (ФФС)

 

Фонд Финансирования Строительства (ФФС)

 

Виды Фондов Финансирования Строительства

 

Схема работы Фонда Финансирования Строительства

 

Открытие Фонда Финансирования Строительства

 

Договор участия в Фонде Финансирования Стоительства

 

Порядок участия в Фонде Финансирования Строительства

 

Правила Фонда Финансирования Строительства

 

Преимущества работы через Фонд Финансирования Строительства (ФФС)

 

Недостатки работы через Фонд Финансирования Строительства (ФФС)

 

 

Основные понятия Фонда Финансирования Строительства (ФФС)

Фонд финансирования строительства - средства, переданные Управляющему ФФС в управление, которые использованные или будут использованы Управляющим в будущем на условиях этих Правил ФФС и договоров об участии в ФФС.

Управляющий - Финансовая компания, которая осуществляет управление имуществом, полученным в доверительную собственность по договору управления имуществом (договором об участии в ФФС).

Застройщик - организовывает сооружение объектов строительства в соответствии с проектной документацией, в установленные сроки и надлежащего качества, на условиях этих правил передает в собственность Доверителям ФФС закрепленные за ними объекты инвестирования вместе с правоустанавливающими документами.

Правила ФФС - система норм, утвержденная и обнародованная Управляющим ФФС, которой должны придерживаться все субъекты системы финансово-кредитных механизмов строительства жилья для достижения цели управления имуществом, определенной Установщиком управления.

Договор управления имуществом (договор об участии в ФФС) - договор, за которым установщик управления передает Управляющему в доверительную собственность денежные средства с целью достижения определенных им целей и устанавливает ограничение относительно отдельных действий Управляющего из управление этими средствами.

Фонд Финансирования Строительства (ФФС)

Фонд Финансирования Строительства - это, специальный счет, куда инвесторы вносят деньги на сооружение дома.

Деньгами управляет финансовая структура, выступающая посредником между инвесторами и застройщиком. Эта структура заключает договор с застройщиком, согласно которому перечисляет ему частями (по необходимости) нужные для сооружения объекта средства, в то же время, контролируя их использование и ход строительства.

Если же обнаруживается, что действия застройщика могут привести к нарушению условий договора, то управляющий ФФС имеет право передать объект строительства другому застройщику.

Поскольку банк является независимой коммерческой структурой и его заработок зависит от объема привлеченных средств, то он заинтересован не только в поиске инвесторов, но и в успешной реализации проекта.

Поэтому специалисты банка контролируют строительство на всех стадиях - начиная от проверки разрешительной документации службой технического надзора, стадии проектирования архитектурно-эксплуатационной службой и до сдачи дома в эксплуатацию.

Также закон обязывает ФФС продавать жилье только после получения разрешения на строительство и должен обеспечить продажу одной квартиры только в одни руки.

Кроме того, по закону, за инвестором закрепляется конкретная квартира, но он может в ходе строительства изменить объект инвестирования. Еще инвестор может частично возвращать внесенные в ФФС средства или же полностью выйти из фонда, при этом инвестору выплачиваются деньги за проинвестированные квадратные метры по цене квадратного метра, действующей на дату подачи заявления о расторжении договора об участии в ФФС.

Виды Фондов Финансирования Строительства

Закон "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операций с недвижимостью" предусматривает существование Фондов Финансирования Строительства двух типов:

- Фонды Финансирования Строительства типа А;

 

- Фонды Финансирования Строительства типа Б.

Фонд Финансирования Строительства вида "А" - фонд, в котором текущую цену измеримой единицы объекта строительства, потребительские свойства объектов инвестирования, коэффициенты этажа и комфорта определяет застройщик, при этом он принимает на себя риск относительно недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта строительства.

Фонд Финансирования Строительства вида "Б" - фонд, в котором управитель определяет текущую цену измеримой единицы объекта строительства, коэффициенты этажа и комфорта, и принимает на себя риск относительно недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта строительства.

Схема работы Фонда Финансирования Строительства

В общем схема работы при помощи Фонда Финансирования Строительства выглядит следующим образом (cм. Схема):

Примечание: для  увеличения масштаба нажмите на картинку.

1. Доверитель (приобретатель недвижимости), это физическое или юридическое лицо, участвует в фонде финансирования строительства, вносит в ФФС денежные средства с целью, в будущем получить недвижимость (квартиру, парковочное место, офис т.п.) .

 

2. Управитель, управляет средствами ФФС, которые находятся на отдельном счете и по которым ведется отдельный баланс и учет. Управитель аккумулирует средства в ФФС и по мере необходимости направляет их на застройщика.

3. Застройщик организует сооружение объекта строительства и направляет средства на Генподрядчика.

 

4. Генподрядчик производит строительные работы самостоятельно или через подрядчиков и субподрядчиков, в результате которых появляется объект строительства.

 

5. Застройщик вводит в эксплуатацию объект строительства, т.е. получает на свое имя решение соответствующего исполнительного органа об утверждении акта госкомиссии о вводе объекта строительства в эксплуатацию.

 

6. Застройщик на основании данных от Управителя осуществляет оформление права собственности на недвижимость на Доверителей, за которыми она закреплена. По сути, Застройщик раздает Доверителям решение соответствующего органа о праве собственности на конкретные объекты инвестирования, это решение является правоустанавливающим документом для регистрации права собственности на конкретную квартиру, машиноместо и т.п. в БТИ.

Открытие Фонда Финансирования Строительства

Открытие Фондов Финансирования Строительства

1. Разработка и утверждения правил привлечения средств под строительство.

Правила регламентируют порядок взаимодействия застройщика, ФУ и доверителей. Устанавливают порядок, условия, особенности и ограничение управления ФФС и регулируют другие условия функционирования ФФС.

 

Правила являются публичным предложением (офертой) для вступления в ФФС и участия в нем Доверителей на основании признания этих Правил.

 

Правила являются обязательными для выполнения всеми субъектами системы финансово-кредитных механизмов строительства жилья и другой недвижимости, сооружение которой осуществляется за счет ФФС.

2. Утверждение типичного договора об участии в Фонде Финансирования Строительства.

Договор должен содержать следующие обязательные реквизиты:

 

1. Предмет договора;

 

2. Права и обязанности сторон;

 

3. Действия договора. Прекращение управления имуществом и выполнение условий

 

договора;

 

4. Другие условия.

Именно правила привлечения средств, и типичный договор определяют основу взаимодействия всех участников. Поэтому на заключительном этапе регистрации этому аспекту следует уделить особое внимание. Ведь после признания доверителями правил и подписания договора Финансовое Учреждение не имеет права вносить изменения и дополнения к правилам без получения согласия всех доверителей.

Договор участия в Фонде Финансирования Стоительства

Для инвесторов имеет большое значение договор об участии в ФФС. Он определяет взаимоотношения инвестора и управителя ФФС на протяжении всего периода их сотрудничества: от внесения инвестором средств на счета фонда, до получения инвестором в собственность объекта инвестиции.

Согласно Закону, договор об участии в ФФС должен содержать:

1. Предмет договора;

 

2. Наименование доверителя;

 

3. Вид ФФС;

 

4. Порядок передачи доверителем средств в управление управителю ФФС;

 

5. Ограничение относительно отдельных действий управителя по управлению имуществом;

 

6. Права и обязанности управителя ФФС и доверителя;

 

7. Данные о закрепленном за доверителем объекте инвестирования;

 

8. Сроки и механизм возврата доверителю средств по его требованию;

 

9. Срок действия договора;

 

10. Ответственность сторон за невыполнение условий договора;

 

11. Порядок предоставления информации доверителю о ходе выполнения условий договора;

 

12. Размер и форму вознаграждения управителя ФФС. 

Порядок участия в Фонде Финансирования Строительства

1. Для участия в ФФС физическое или юридическое лицо, которое желает стать Доверителем, заключает с Управляющим договор об участии в ФФС, который является договором на управление имуществом.

2. Договор об участии в ФФС заключается при условии заполнения Доверителем анкеты, установленной формы и предоставлении Доверителем документов, а именно:

2.1. Физические лица предоставляют:

2.1.1. Граждане Украины:

а) Оригинал и ксерокопию паспорта гражданства Украины (страницы 1,2,3 и 11);

 

б) Оригинал справки (для ознакомления) и копию справки о присвоении идентификационного номера в Государственном реестре физический лиц - налогоплательщиков;

 

в) Ведомости об адресах регистрации и постоянного места жительства, контактный телефон;

2.1.2. Иностранцы

а) Паспорт или документ, заверяющий их лицо и ксерокопию;

 

б) Ведомости об адресе постоянного местожительства за пределами Украины или адреса проживания в Украине и контактный телефон.

2.2. Юридические лица предоставляют:

2.2.1. Резиденты:

а) Копия Устава предприятия;

 

б) Копия свидетельства о регистрации;

 

в) Копия справки о включении в Единый Государственный Реестр предприятий и организаций Украины;

 

г) Копия Свидетельства о присвоении ИПН;

 

д) Справки из банка об открытии текущего счета;

 

и) О подтверждении полномочий лица, которое подписывает договор (извлечение из приказа о назначении на должность (справка из места работы), протокола сборов основателей о назначении (избрание) руководителя, и т.п.;

 

й) Копия паспорта руководителя;

 

к) Копия справки о присвоении ИПН руководителя.

3. Необходимым условием заключения договора об участии в ФФС есть предоставления физический лицом, которое находится в брачных отношениях, письменного согласия мужа (жены) на заключение договора об участии в ФФС.

Такое согласие предоставляется лично мужем (женой) в присутствии ответственного работника Управляющего.

4. Все документы подаются на украинском языке.

5. Лицо может быть Доверителем в нескольких разных ФФС.

6. Доверитель имеет право отказаться от участия в ФФС.

Правила Фонда Финансирования Строительства

Правила ФФС являются публичным предложением для вступления в фонд лиц, желающих стать его доверителями, при условии признания этих Правил.

Фонд считается созданным после утверждения управителем Правил ФФС, заключения соглашения с застройщиком, оформления обеспечения выполнения обязательств застройщика по соглашению, а также открытия текущего счета ФФС в банковском учреждении.

Преимущества работы через Фонд Финансирования Строительства (ФФС)

 

1) Основное достоинство, есть законодательная база, Зкон «Про финансово-кредитные механизмы и управление имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью».

2) Один из самый простых и понятных механизмов для доверителя - мелкого инвестора. Взяв договор об участии в ФФС и правила ФФС, проконсультировавшись у юриста, инвестору будет понятно, куда он вкладывает деньги, когда и что он получит взамен, каковы его риски.

3) Для застройщика самый легкий из механизмов для быстрого запуска процесса финансирования. Достаточно обратиться в банк или финансовую компанию, специализирующихся на таких услугах, подать пакет документов подтверждающих право на выполнение функций заказчика строительства, убедить финансовое учреждение в своем потенциале начать и успешно завершить строительство, договориться о цене услуг, выполнить договорные процедуры между управителем и застройщиком, которые требует закон и механизм запущен.

4) Особый статус не юридического лица ФФС и статус доверительности чужих средств на балансе Управителя не дадут возможности легко добраться до них с третьей стороны. 

Недостатки работы через Фонд Финансирования Строительства (ФФС)

1) Механизм ФФС полностью не избавляет застройщика от налоговых вопросов при поступлении средств с ФФС на застройщика, от вопросов возникающих при вводе объекта в эксплуатацию, при оформлении права собственности.

2) Механизм ФФС законодательно предусматривает метод борьбы финансового учреждения в интересах доверителя с застройщиком, не выполнившим свои обязательства, но на практике, мало кто представляет реальность этого метода.

3) Сам механизм ФФС не приспособлен для оптимизации налогообложения, создание дополнительных надстроек, решающих эту задачу, ведет к увеличению неблагоприятных рисков.