Фонд операций с недвижимостью (ФОН) – создание, лицензирование, аспекты деятельности
Общие понятия ФОН
Сертификаты ФОН Активы ФОН Схема работы Преимущества сертификатов ФОН Недостатки сертификатов ФОН Отчет об итогах выпуска сертификатов ФОН Погашение регистрации выпуска Налогообложение
Общие понятия ФОН
Альтернативным вариантом привлечения средств для строительства жилья - использование Фондов операций с недвижимостью (ФОН), деятельность которых регулируются Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» от 19.06.2003 г. N 978-IV (далее - Закон о ФОН). Фонд операций с недвижимостью (ФОН) - средства, полученные управляющим ФОН в управление, а также недвижимость и другое имущество, имущественные права и доходы, приобретенные от управления этими средствами. Основная цель приобретения сертификатов ФОН - получение дохода за счет роста цен на недвижимость, а не получение недвижимости в собственность. Это принципиальное отличие от других инвестиционных компаний. Владение сертификатами ФОН позволяет инвесторам получить интересующую их прибыль еще до завершения строительства, продав все или часть своих сертификатов ФОН. Источником финансирования ФОН является продажа сертификатов ФОН, которые имеют право приобретать как физические, так и юридические лица, резиденты и нерезиденты, которые, подчеркнем, намерены не столько приобрести недвижимость в свою собственность, сколько заработать на операциях с недвижимостью, образно говоря «спекулировать». Сертификаты ФОН
Сертификат ФОН является ценной бумагой, удостоверяющей право владельца на получение части чистых активов ФОН в денежной форме по истечении срока, на который был создан соответствующий ФОН, и право требовать соблюдения управляющим ограничений прав доверительной собственности. Эмитентом сертификатов ФОН является специализированная финансовая компания, работающая на основании лицензии - управитель ФОН. Владелец сертификата ФОН имеет право на получение части дохода после закрытия ФОН и реализации его имущества, а эмитент ФОН имеет право выплачивать промежуточные доходы владельцам сертификатов ФОН. Первоначальная цена сертификатов ФОН не может быть меньше ее номинальной стоимости, за основу которой берется стоимость строительства, однако допускается продажа сертификатов по цене, которая выше их номинальной стоимости. Впоследствии управитель ФОН обязан ежеквартально пересчитывать стоимость чистых активов ФОН и, исходя из изменения стоимости этих активов, корректировать и цену продажи сертификатов ФОН при первичном размещении. В отличие от первичного размещения, на вторичном рынке цена на сертификаты ФОН может меняться хоть каждый день. А собственник сертификата ФОН имеет право в любое время на свое усмотрение и по любой цене продать сертификаты другому лицу. Владельцы сертификатов ФОН не получают недвижимость, она продается по рыночной цене любому лицу вне зависимости, является он собственником сертификатов ФОН или нет. Привлеченные в ФОН средства используются на условиях управления имуществом в интересах владельцев сертификатов в порядке, определенном Правилами ФОН. Владельцем сертификатов ФОН может быть любое юридическое или физическое лицо. Активы ФОН
Сформированные активы, полученные финансовой компанией, при которой создан ФОН, от эмитированных и размещенных ценных бумаг - сертификатов (ФОН), направляются исключительно на финансирование строительства объекта недвижимости. Операции с недвижимостью учитываются отдельно от общих активов финансовой компании. Обеспечение собственных обязательств финансовой компании за счет привлеченных активов не допускается. Данный механизм позволяет держателям таких сертификатов (инвесторам) иметь прозрачный, обеспеченный и гарантированный доход. Ограничения, введенные законодателями, строго определяют увеличение рыночной стоимости привлеченных активов во времени и обуславливают обязательства финансовой компании. Чистыми активами ФОН являются средства, размер которых равен разности между стоимостью имущества ФОН и стоимостью обязательств, возникших вследствие управления ФОН. Стоимость чистых активов ФОН определяется в конце рабочего дня, предшествующего дню, когда будет проводиться размещение или выкуп сертификатов ФОН, но не реже одного раза в квартал. Сами сертификаты обеспечиваются ипотекой недвижимости, которая будет построена. Доход по сертификатам формируется от реализации построенного объекта и других операций с недвижимостью (аренда, лизинг и т. п.) и распределяется между владельцами сертификатов. Схема работы ФОН
В общем схема работы при помощи Фонда операции с недвижимостью выглядит следующим образом (cм. Схема 1):  Примечание: для увеличения масштаба нажмите на картинку.
1. Доверитель (владелец сертификатов ФОН), это физическое или юридическое лицо, перечисляет денежные средства в ФОН путем покупки сертификатов ФОН у Управителя с целью получения дохода от операций с недвижимостью в будущем. 2. Управитель, управляет средствами ФФС, которые находятся на отдельном счете и по которым ведется отдельный баланс и учет. Управитель аккумулирует средства в ФОН и по мере необходимости направляет их на застройщика. 3. Застройщик организует сооружение объекта строительства и направляет средства на Генподрядчика. 4. Генподрядчик производит строительные работы самостоятельно или через подрядчиков и субподрядчиков, в результате которых появляется объект строительства. 5. Застройщик вводит в эксплуатацию объект строительства, т.е. получает на свое имя решение соответствующего исполнительного органа об утверждении акта госкомиссии о вводе объекта строительства в эксплуатацию. 6. Застройщик на основании данных от Управителя осуществляет оформление права ДОВЕРИТЕЛЬНОЙ собственности на недвижимость на Управителя. 7. Управитель осуществляет операции с недвижимостью (продажа, аренда и другие, не запрещенные законом). В связи с чем чистые активы ФОНа возрастают. 8. Согласно проспекту эмиссии Управитель реализует имущество ФОНа перед погашением сертификатов ФОН и выплачивает доход владельцам сертификатов вместе с их номинальной стоимостью.
Преимущества сертификатов ФОН
Сертификаты ФОН имеют серьезный конкурентный потенциал и целый ряд преимуществ: 1) сертификаты ФОН называют одним из реальных возможных способов привлечения средств в финансирование строительства наряду с механизмами фондов финансирования строительства (ФФС), поскольку можно аккумулировать денежные средства физических и юридических лиц для финансирования всего цикла строительства; 2) денежные средства, привлеченные в ФОН, не подлежат налогообложению налогом на прибыль и НДС, что позволяют говорить о существенной минимизации налогообложения получаемых доходов; 3) сертификаты ФОН свободно обращаются на фондовом рынке и их цена может изменятся произвольно; 4) сертификаты ФОН - это альтернатива депозитам, обеспеченным недвижимостью, и их цена может изменяться под влиянием цен на недвижимость, а сам механизм ФОН позволяет осуществить полный цикл управления инвестиционным проектом по принципу «от концепции объекта строительства - к эксплуатации построенного дома»; 5) деятельность управителя ФОН регламентируется Правилами ФОН. Правила ФОН должны предусматривать ограничения права доверительной собственности управителя ФОН (управитель не может поручить осуществление управления имуществом другим лицам и обязан осуществлять управление имуществом лично; управитель также не может использовать полученное в управление имущество не по целевому назначению, определенному в договоре управления имуществом). Такие ограничения установлены учредителем управления имуществом в договоре о приобретении сертификатов ФОН и обуславливают обязательства управителя ФОН обеспечить возможность получения собственниками сертификатов ФОН дохода в соответствии с условиями проспекта эмиссии сертификатов.
Недостатки сертификатов ФОН
Сертификаты ФОН имеют ряд недостатков: 1) порядок получения разрешения на право осуществления эмиссии сертификатов ФОН, регламентированный Распоряжением Госфинуслуг «Об утверждении Положения о выдаче небанковскому финансовому учреждению - управляющему разрешения на право принятия на себя коммерческих рисков при создании фонда финансирования строительства вида Б и/или разрешения на право осуществления эмиссии сертификатов фонда операций с недвижимостью» N 1866 от 29.07.2004 г. - является очень сложным и трудоемким; 2) невозможность совмещения разных механизмов по управлению проектами в строительстве, в частности, невозможность использовать ФФС и создавать паевые инвестиционные фонды; 3) объем осуществляемого в рамках эмиссии выпуска сертификатов ФОН в сумме должен быть эквивалентным минимум 100 тысячам евро по курсу Национального банка Украины в день принятия решения об эмиссии сертификатов ФОН; 4) оплата сертификатов ФОН при их размещении осуществляется только денежными средствами; 5) управитель ФОН по каждому объекту строительства создает отдельный ФОН. ФОН считается созданным эмитентом после утверждения Правил ФОН, заключения договора с застройщиком, оформления обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору в соответствии с требованиями законодательства.
Отчет об итогах выпуска сертификатов ФОН
Статья 46 Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» предусматривает, что эмитент сертификатов ФОН не позднее 30 дней после завершения размещения сертификатов ФОН обязан предоставить в регистрирующий орган отчет об итогах данного выпуска сертификатов. Требованиями к отчету об итогах выпуска сертификатов ФОН предусмотрено, что соответствующая регистрация осуществляется регистрирующим органом на протяжении 15 дней от даты предоставления всех необходимых документов. Отчет об итогах выпуска сертификатов ФОН подается в регистрирующий орган в двух экземплярах, удостоверенных подписями и печатями руководителя эмитента, а также аудитора (аудиторской фирмы). Погашение регистрации выпуска
Согласно действующему законодательству, ФОН создаются на срок, установленный проспектом эмиссии, и по истечении такого срока прекращают свое функционирование. В связи с этим ГКЦБФР также урегулировала порядок погашения и отмены регистрации выпуска сертификатов ФОН, выпускаемых в бездокументарной форме, утвердив своим Решением от 14.02.2006 г. N 107 Положения о порядке погашения и отмене регистрации выпуска сертификатов фонда операций с недвижимостью, которые выпускаются в бездокументарной форме. Положением регламентировано, что эмитент осуществляет погашение сертификатов ФОН в срок: - предусмотренный в информации о выпуске сертификатов ФОН или проспекте эмиссии, - в случае досрочного погашения - в срок, предусмотренный в сообщении о возникновении оснований для прекращения функционирования ФОН.
Таким основанием, в частности, является ситуация, когда на протяжении года произошло снижение стоимости чистых активов ФОН из расчета на один сертификат ФОН по сравнению с ценой первичного размещения этих сертификатов на величину, размер которой установлен Правилами ФОН. - досрочное прекращение функционирования ФОН возможно также по решению суда.
В таких случаях управитель обязан на протяжении пяти рабочих дней с даты принятия такого решения обнародовать в соответствующих печатных средствах массовой информации сообщение о возникновении обстоятельств для прекращения функционирования ФОН. В таком сообщении должен быть указан срок для предъявления требований по выкупу сертификатов ФОН и их досрочному погашению. Предусмотрено, что такой срок не может быть меньше 15 дней и больше 30 дней от даты опубликования такого сообщения. На протяжении установленного срока управитель обязан принять от собственников сертификатов ФОН требования относительно выкупа сертификатов ФОН и досрочного их погашения, а также осуществить непосредственно их выкуп и погашение. Не позднее 10 дней после завершения погашения сертификатов ФОН эмитент подает в ГКЦБФР отчет о погашении сертификатов ФОН. Положением также предусмотрено, что при подаче отчета о погашении сертификатов ФОН эмитент подает для отмены регистрации выпуска сертификатов ФОН информацию об их выпуске, проспекте эмиссии, а также заявление, оригинал свидетельства о регистрации выпуска сертификатов ФОН, сообщение о возникновении оснований для прекращения функционирования ФОН и копию печатного средства массовой информации с опубликованным сообщением (в случае досрочного погашения). Налогообложение
Рассмотрим особенности налогообложения при инвестировании строительства через ФОН налогом на прибыль и налогом на добавленную стоимость. Налог на прибыль
Основной принципиальной особенностью налогообложения при инвестировании строительства через ФОН у инвесторов является отсутствие двойного налогообложения. В соответствии с пунктом 1.38 ст. 1 Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий», в редакции Закона от 22.05.97 г. N 283/97-ВР (далее - Закон о прибыли), сертификат фонда операций с недвижимостью - инвестиционный сертификат, который удостоверяет право его владельца на получение дохода от инвестирования в операции с недвижимостью соответственно закону. То есть сертификаты ФОН приравнены к инвестиционным сертификатам. Подпункт 7.9.1 и подпункт 7.9.2 п. 7.9 ст. 7 Закона о прибыли гласит, что денежные средства, привлеченные управляющим ФОН при эмиссии сертификатов, не включаются в его валовой доход. Согласно подпункту 4.1.1 п. 4.1 ст. 4 Закона о прибыли в валовой доход включаются доходы от продажи сертификатов ФОН, за исключением операций по их первичному выпуску (размещению) и окончательному погашению (ликвидации). Не включаются в валовой доход денежные средства, привлеченные от владельцев сертификатов фондов операций с недвижимостью, доходы от осуществления операций с активами фондов операций с недвижимостью и доходы, начисленные за активами фондов операций с недвижимостью, созданных в соответствии с законом (подпункт 4.2.8 п. 4.2 ст. 4 Закона о прибыли). Доверители также не отражают валовой доход. Доверители не отражают у себя валовые затраты по приобретенным сертификатам на основании подпункта 7.9.2 п. 7.9 ст. 7 Закона о прибыли. Из всего сказанного выплывает, что операции по первичному выпуску (размещению) и операции по конечному погашении сертификатов ФОН находятся вне налогового учета налогоплательщиков. Доход возникает только при продаже сертификатов ФОН на вторичном рынке. Что же касается платежей, выплачиваемых владельцу сертификата ФОН в результате распределения дохода ФОН, то они приравниваются к дивидендам согласно пункту 1.9 ст. 1 Закона о прибыли. В частности, указанная норма Закона о прибыли гласит, что к дивидендам приравнивается также платеж, который выплачивается владельцу сертификата фонда операций с недвижимостью в результате распределения дохода фонда операций с недвижимостью. Соответственно, на них распространяется особая система налогообложения дивидендов, изложенная в пункте 7.8 статьи 7 Закона о прибыли. В данном случае уместен перенос сумм авансового взноса по налогу на прибыль («налога на дивиденды») на уменьшение налога на прибыль управляющего согласно подпункту 7.8.4 Закона о прибыли, но при наличии у управляющего налогооблагаемой прибыли от своего вознаграждения или от других видов деятельности. Закон о ФФС оговаривает два вида выплат в пользу собственников сертификатов ФОН: 1) выплата дохода согласно Правилам ФОН до его ликвидации. Возможность выплаты подобного рода доходов оговорена в части 5 ст. 37 Закона о ФФС - «Правила ФОН могут предусматривать выплату доходов по сертификатам ФОН»; 2) распределение чистых активов между доверителями при ликвидации ФОН.
Относительно вопроса налогообложения вознаграждения управляющего: С одной стороны суммы вознаграждения не облагаются на основании все того же подпункта 4.2.8 п. 4.2 ст. 4 Закона о прибыли, согласно которому не подлежат включению в валовой доход доходы, начисленные по активам фондов операций с недвижимостью. Это подтверждает и статья 33 Закона о ФФС, согласно которой вознаграждение управляющего устанавливается в соотношении к стоимости чистых активов ФОН. Однако подпункт 7.9.3 Закона о прибыли устанавливает особенные правила налогообложения. В частности, указанная норма гласит, что плательщик налога, осуществляющий доверительные операции с денежными средствами или имуществом доверителя, относит в состав своих валовых доходов конечный финансовый результат такой доверительной операции, определяемый по итогам налогового периода, в течение которого осуществляется возврат доверителю части дохода, фактически полученного доверенным лицом от операций по размещению денежных средств или имущества такого доверителя, и равный вознаграждению за осуществление таких доверительных операций, удерживаемому в пользу доверенного лица за счет выплаты такого дохода. До тех пор, пока доход от операций с недвижимостью не распределяется между доверителями, управитель не облагает свой собственный доход в виде вознаграждения за предоставленные услуги. Доход от операций с недвижимостью не подлежит налогообложению ни у доверителей, ни у управляющего до момента его перечисления доверителям. Прибыль доверителей - юридических лиц от продажи сертификатов ФОН, которая не сопряжена с эмиссией-погашением, облагается по правилам пункта 7.6 ст. 7 Закона о прибыли. Согласно подпункту 7.6.1 п. 7.6 ст. 7 Закона о прибыли налогоплательщик ведет отдельный налоговый учет финансовых результатов операций с ценными бумагами (в том числе ипотечными сертификатами участия, ипотечными сертификатами с фиксированной доходностью и сертификатами фондов операций с недвижимостью). Налог на добавленную стоимость Операции управляющего ФОН, налогом на добавленную стоимость не облагаются согласно подпункту 3.2.1 п. 3.2 ст. 3 Закона об НДС, который гласит, что не является объектом налогообложения операции выпуска (эмиссии), размещение в любые формы управления и продажи (погашение, выкупа) за средства ценных бумаг, которые выпущены в обращение (эмитированные) субъектами предпринимательской деятельности, Национальным банком Украины, Министерством финансов Украины, органами местного самоуправления соответственно закону, включая инвестиционные и ипотечные сертификаты, сертификаты фонда операций с недвижимостью. Не облагаются налогом на добавленную стоимость, согласно подпункту 3.2.11 п. 3.2 ст. 3 Закона об НДС, следующие операции: - предоставление уполномоченными банками услуг по доверительному управлению фондами банковского управления, - выплаты вознаграждения за осуществление управления фондом операций с недвижимостью, за перечисление средств на финансирование строительства из фонда финансирования строительства, за осуществление платежей по ипотечным сертификатам в соответствии с законом.
|
Фонд операций с недвижимостью (ФОН)
